ВНЖ Турции при покупке недвижимости

Плюсы турецкого икамета

Турецкий ВНЖ (икамет) дает российским гражданам немало преимуществ:

• Безвизовый въезд в Турецкую Республику. ВНЖ позволяет без ограничений въезжать в страну и находиться там дольше, чем предусмотрено туристической визой.
• Легальное пребывание. Икамет — официальный документ, подтверждающий законное нахождение в стране. Он обеспечивает защиту от депортации и помогает избежать проблем с иммиграционными службами.
• Возможность приобретения гражданства. Если в планах уехать на ПМЖ в Турцию, через пять лет непрерывного проживания в стране после оформления ВНЖ можно заполнять анкету на гражданство.
• Доступ к образованию и здравоохранению. Владельцы ВНЖ могут пользоваться услугами государственных образовательных учреждений и медицинских центров наравне с гражданами Турции.
• Упрощение бизнес-процедур. Если в ваших планах стоит открыть свой бизнес в Турецкой Республике, с видом на жительство будет проще зарегистрировать компанию и открыть корпоративный счет.

Фактически ВНЖ дает не просто юридический статус, но и множество возможностей для улучшения качества жизни.

Виды ВНЖ за инвестиции

В республике предусмотрены различные виды ВНЖ, которые предоставляются иностранцам, инвестирующим в экономику страны. К ним относится:

• За покупку недвижимости. Самый распространенный тип и удобный способ сделать ВНЖ, с которым в дальнейшем можно стать гражданином.
• Бизнес. Иностранцы, открывшие компанию и создавшие рабочие места для турецких граждан, могут претендовать на получение ВНЖ. Размер инвестиций и количество созданных рабочих мест определяют срок действия вида на жительство.
• Инвестиции в государственные облигации. Сумма инвестиций стартует от 500 тысяч долларов.
• Покупка акций турецких компаний. Иностранные инвесторы, купившие акции турецких компаний на сумму от 500 тысяч долларов, претендуют на получение ВНЖ.
• Вложения в инвестиционные фонды. Инвесторы, вложившие средства от 500 тысяч долларов в турецкие инвестфонды, тоже могут оформить вид на жительство.

Более детально в статье будет рассмотрен способ получения ВНЖ за покупку недвижимости.

Условия получения и основные требования

Владельцы недвижимости получают краткосрочный вид на жительство на 1–2 года. По истечению срока его можно продлить или поменять по другому основанию.

Требования к инвесторам

Для оформления ВНЖ при покупке недвижимости в Турции иностранный инвестор должен соответствовать следующим требованиям:

• Быть совершеннолетним.
• Иметь действующий паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
• Приобрести недвижимость в Турции на определенную законом стоимость.
• Оформить титул собственности (ТАПУ) на свое имя.
• Предоставить подтверждение оплаты полной стоимости недвижимости.
• Иметь медицинскую страховку, покрывающую все траты на медицинское обслуживание в Турции.
• Не иметь судимостей, не представлять угрозы для национальной безопасности республики.
• Доказать свою финансовую состоятельность — предоставить документы, подтверждающие наличие средств в достаточном количестве для проживания в Турции.

Инвестор должен соблюдать законы и правила пребывания, не находиться на территории нелегально.

Типы недвижимости и минимальные суммы для вложений

В Турции продается разная недвижимость:

• Квартиры — самый популярный вид жилья из-за доступной стоимости. Однако теперь нужно смотреть, чтобы цена соответствовала требованиям, если планируете оформлять ВНЖ. Турецкие квартиры отличаются от российских обозначениями количества комнат по числу спален. Это нужно учитывать, когда выбираете, какую купить недвижимость. В объявлениях указывается две цифры: 0+1 (квартира-студия, где гостиная совмещена с кухней), 1+1 (одна спальня и гостиная), 2+1 (две спальни и гостиная), 3+1 (три спальни и гостиная).
• Дуплекс — двухуровневая квартира площадью 100–200 квадратных метров. Располагается на разных этажах дома, за исключением верхних.
• Пентхаус — тоже двухэтажная квартира, но уже на верхних этажах, крыша может использоваться в качестве террасы. Для пентхаусов предусмотрены собственные лифты.
• Таунхаус — дом на две семьи. У каждых владельцев свой вход, часто еще сад и бассейн. Площадь таунхаусов, как правило, 150–250 квадратных метров.
• Вилла — отдельный частный дом, обычно двухэтажный, предназначенный для одной семьи. Могут находиться не только за городом, но и в современных жилых кварталах.

Еще совсем недавно стоимость недвижимости в Турции для ВНЖ была сравнительно небольшой. Достаточно было купить жилье на сумму от 75 тысяч долларов в крупном городе (Стамбул, Анталья, Анкара) или от 50 тысяч в других местах. Но с октября 2023 года минимальный порог поднялся до 200 тысяч долларов.

Ужесточение требований к ВНЖ за приобретение недвижимости

Кроме повышения порога стоимости недвижимости, есть и другие изменения. Если раньше можно было владеть несколькими жилыми объектами, цена которых в сумме равнялась минимальной, теперь ВНЖ дают по одному жилью стоимостью от 200 тысяч долларов.

При рассмотрении заявки на ВНЖ по ТАПУ в расчет берется кадастровая стоимость жилья. То есть, если вы купите квартиру за 250 тысяч долларов, а в документах будет указана кадастровая стоимость 180 тысяч долларов, в икамете будет отказано.

Минимальная стоимость недвижимости по регионам

В новых правилах покупки недвижимости и оформления ВНЖ на основании владения ограничений по ценам по регионам теперь не предусмотрено.

Процедура получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость

Для оформления икамета нужно приготовить пакет документов, обратиться с заявлением в миграционную службу и дождаться вынесения решения.

Этапы оформления

Для получения ВНЖ Турции по недвижимости нужно выполнить следующие шаги:

1. Приобрести любую недвижимость по цене от 200 тысяч долларов — квартиру, таунхаус или частный дом.
2. Оформить право собственности через турецкое Кадастровое управление (TKGM) и получить подтверждающий документ, ТАПУ.
3. Подать заявку на сайте Управления миграционной службы. В анкете укажите данные из загранпаспорта, медицинской страховки, контактную информацию. Заявление заполняется на латинице. После заполнения анкеты система автоматически направит на страницу, где нужно будет выбрать отдел миграционной службы, а также дату и время собеседования. Заполненную анкету нужно распечатать и приложить к остальному пакету документов.
4. Прийти в назначенное время на рандеву. Лучше не опаздывать, а прийти заранее. С собой принести собранный пакет документов. Если у сотрудника появятся дополнительные вопросы при рассмотрении заявки, он может их задать на собеседовании. Решение обычно принимается сразу. Иногда могут попросить принести дополнительные документы.
5. Получить икамет. Его направляют по почте.

Обратите внимание, что к подаче заявления нужно относиться серьезно. Если вы заполнили анкету, выбрали дату рандеву и дважды не явились на прием, вам перекроют возможность в дальнейшем подавать заявление на икамет.

Какие документы нужно собрать

Для оформления ВНЖ с собой на рандеву нужно принести:

• распечатанную анкету-заявку;
• копию загранпаспорта —действительного еще как минимум 6 месяцев;
• биометрические фотографии — 4 шт.;
• свидетельства о собственности (ТАПУ) — ксерокопию и оригинальный бланк;
• медстраховку — страховая фирма должна быть турецкая;
• справку, в которой указан точный адрес приобретенной недвижимости, она называется нумаратаж.

Перед рандеву потребуется оплатить госпошлину, квитанцию тоже нужно приложить к пакету документов. Также может потребоваться еще выписка из банковского счета как доказательство финансовой состоятельности. Ее требуют не у всех, но лучше все же приготовить.

Подготовительный этап

Прежде чем принять решение о получении икамета за инвестиции в недвижимость, нужно тщательно все обдумать и проанализировать свою ситуацию. При аренде жилья тоже есть возможность оформить вид на жительство, однако покупка повышает шансы на положительное решение. До приобретения потребуется проделать большую работу — проанализировать рынок, выбрать подходящий объект, найти надежного агента.

Анализ рынка турецкой недвижимости

Начните с изучения рынка. В Турции есть закрытые районы, где покупать жилье иностранцам можно, но первичный ВНЖ на его основании получить нельзя. Полный список закрытых районов публикуется на турецком сервисе TurnIntoLocal.

Определите, в каком районе вы хотите купить жилье, установите бюджет на покупку, отталкиваясь от минимальной суммы для инвестиций. При выборе объекта обратите внимание на расположение, инфраструктуру района, близость к морю, если для вас важен этот критерий.

Как выбрать надежного агента

Избежать неприятных ситуаций и минимизировать риски при покупке недвижимости в Турции поможет выбор надежного агента. Если у вас нет опыта, самостоятельно это сделать сложно . Несколько рекомендаций:

• Проверьте лицензии. Убедитесь, что есть все необходимые сертификаты: Ташинмаз Тиджарет Йетки Бельгеси, Mesleki Yeterlilik Belgesi, Ода Сичил Кайит Сурети, Верги Левхаси.
• Обратите внимание на опыт работы и рейтинг агента, почитайте отзывы клиентов, посмотрите портфолио.
• Уточните, какие конкретно услуги предоставляет агентство.

Компания Uway оказывает помощь и полный комплекс услуг по получению ВНЖ Турции. Мы сотрудничаем с надежными агентами и поможем подобрать инвестиционный объект по вашему запросу.

Налоги за жилье в Турции

Собственники турецкой недвижимости обязаны уплачивать ежегодный налог. Ставка налога на жилые объекты 0,1%, в крупных городах — 0,2%. На элитную недвижимость стоимостью от 280 тысяч долларов налоговые ставки могут доходить до 1%. Плюс еще уплачивается налог на землю по таким же ставкам. Если дом многоквартирный, земельный налог делится пропорционально между собственниками, в зависимости от площади квартиры. Налог оплачивается в два этапа — весной и осенью.

Расходы при покупке жилья

Турецкое законодательство предусматривает налоги как за владение недвижимостью, так и за сделку купли/продажи. При покупке жилья уплачивается налог за переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости объекта. В законе прописано, что продавец и покупатель выплачивают эту сумму поровну, однако на практике чаще всего продавцы включают свой налог в стоимость жилья. Налог уплачивается до регистрации сделки.

Кадастровый сбор за выдачу ТАПУ составляет от 50 до 100 долларов, зависит от муниципалитета. Также на сделках с иностранными гражданами обязательно должен присутствовать переводчик, и проводится экспертиза жилья. Услуги переводчика обойдутся в 100 долларов в среднем, экспертиза недвижимости зависит от метража квартиры, от 250 долларов.

Еще потребуются платные справки: об обмене валюты — в зависимости от банка, курсовой разницы и суммы обмена может стоить от 150 до 5 000 евро; справка из муниципалитета — если продавец гражданин Турции, стоит 250 лир, если иностранец — 1750 турецких лир.

За подключение коммуникаций к жилью придется заплатить 200–300 долларов.

Расходы на содержание

Коммунальные услуги оплачиваются по показаниям счетчиков. По сравнению с российскими ценами, электричество дороже, но дешевле многих других европейских стран. Если потреблять до 240 кВт в месяц, услуги рассчитываются по тарифу 1,73 лиры за кВт, если больше — 2,6 лиры. Ночные тарифы дешевле.

Единого тарифа на воду нет, их устанавливают муниципалитеты. Дополнительно уплачивается айдат — плата за содержание жилого комплекса. Его нужно платить, даже если собственник не проживает в квартире.

Еще одна статья расходов на содержание турецкого жилья — обязательная страховка от землетрясений, в 2024 году она стала называться от стихийных бедствий. Стоимость до 150 евро в год.

Перспективы инвестиций в турецкую недвижимость

Несмотря на ужесточение требований на получение ВНЖ, Турция остается одной из стран, лояльных к иностранцам. Бум на покупку жилья у россиян закончился после повышения минимальной стоимости для получения вида на жительства. И все же турецкая недвижимость привлекательна для инвестиций по нескольким причинам:

• Стабильный рост цен. За последние годы турецкий рынок недвижимости продемонстрировал стабильный рост цен. Это создает благоприятную среду для инвесторов.
• Популярность у туристов. Турция — одна из ведущих туристических стран мира, которая привлекает миллионы туристов каждый год.
• Развитая инфраструктура. Страна активно развивает свою инфраструктуру, повышает комфортность проживания как в крупных, так и небольших городах.
• Возможность приобретения гражданства. После пяти лет проживания с ВНЖ можно стать гражданином Турецкой Республики. При покупке недвижимости от 400 тысяч долларов можно сразу подаваться на гражданство.

Но нужно учитывать и риски. Законы Турции в последние годы относительно ВНЖ изменились несколько раз. Например, люди, которые купили, но не успели оформить до 16 октября прошлого года жилье дешевле 200 тысяч долларов, не смогли оформить ВНЖ по ТАПУ.

Какие могут возникнуть подводные камни

Как и в любой стране, существуют риски мошенничества. Поэтому всегда нужно проверять документы и обращаться только к проверенным агентам и застройщикам. Проверьте, не находится ли жилье в залоге, все ли документы в порядке.

Без знания турецкого законодательства сложно учесть все юридические нюансы, поэтому лучше воспользоваться помощью специалистов.

Права и обязанности владельцев недвижимости

Иностранцы, которые владеют турецкой недвижимостью, имеют право использовать и распоряжаться своей собственностью в соответствии с законом. Покупка объектов стоимостью от 200 тысяч долларов дает право на получение ВНЖ, а свыше 400 тысяч — гражданства. Закон гарантирует право владельцев на защиту их имущества от незаконных вторжений, ущерба и мошенничества.

Собственники могут сдавать жилье в аренду, если сами не проживают в нем. Но по новому закону, для краткосрочной аренды нужно получить согласие соседей.

Кроме прав, у владельцев недвижимости есть обязательства:

• уплачивать налоги и коммунальные услуги;
• соблюдать правила использования недвижимости;
• соблюдать законы о строительстве и реконструкции;
• поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии.

Наличие задолженность за коммунальные услуги недопустимо. Чаще всего даже за одну просрочку по оплате коммуникации отключают, и за подключение потребуется платить заново.

Процесс регистрации собственности

Процесс регистрации недвижимости проходит в несколько этапов:

1. Заключение договора. Он оформляется в трех экземплярах, на турецком языке. Там прописывается персональная информация продавца и покупателя, основные характеристики недвижимого объекта, стоимость и порядок расчетов. Как правило, после заключения договора вносится предоплата.
2. Получение налогового номера и открытие банковского счета. Иностранец без ВНЖ должен получить налоговый номер в местном налоговом управлении и открыть счет в турецком банке для проведения финансовых операций.
3. Подготовка документов. Загранпаспорт нужно перевести на турецкий язык и нотариально заверить. Для заполнения анкеты в кадастровой палате потребуется одна фотография размером 60 х 50 мм.
4. Подача документов. Их подают в Kadastro Müdürlüğü — кадастровое управление. Время и дата назначается заранее. К моменту сделки нужно уплатить единовременный налог на передачу прав собственности, квитанцию приложить к пакету документов. В кадастровом управлении зачитывается договор купли-продажи, присяжный переводчик его переводит. После чего стороны подписывают соглашение.

После подписания договора и взаиморасчетов новый собственник сразу получает ТАПУ.

Жизнь в Турции в ВНЖ

Получение икамета дает возможность легально проживать на территории страны длительное время, открывать счета в банках, оформлять местные сим-карты, которые намного дешевле туристических, покупать именные проездные и экономить на общественном транспорте.

Можно ли заниматься бизнесом

Любой иностранец может открыть бизнес в Турции. Однако из-за опасения санкций банки часто отказывают сейчас россиянам в открытии счета. Наличие ВНЖ решает эту проблему.

Образование и медицина

С ВНЖ можно отдавать детей в государственные детские сады и школы, поступать в университеты. Медицинское обслуживание предоставляется по страховке.

Путешествия с турецким ВНЖ

Сам по себе вид на жительство не дает привилегий в путешествиях. Но с ним можно подаваться на шенгенскую визу из Турции, а не из России, что увеличивает шансы на положительное решение.

Как получить гражданство Турции за инвестиции в недвижимость

Крупные инвесторы могут сразу претендовать на получение гражданства. Для этого нужно приобрести недвижимость на сумму от 400 тысяч долларов. Не обязательно один объект такой стоимостью, можно приобрести несколько объектов недвижимости, которые в сумме дают необходимую сумму. Ограничений по типу недвижимости нет — может быть жилая или коммерческая, новостройки или вторичное жилье. Вместе с инвестором гражданство получает его семья — супруг(а) и несовершеннолетние дети.

В последние годы количество отказов иностранцам в виде на жительство в Турции сильно увеличилось. Сложно стало получить туристический ВНЖ по аренде жилья. Покупка недвижимости выше минимальной стоимости — хорошая возможность стать обладателем турецкого вида на жительства.